Dạo này dân mạng sồn sồn về tương lai của nền kinh tế, nguy cơ chính phủ vỡ nợ và thị trường nhà đất sẽ sụp đổ kéo theo cả hệ thống tài chính. Giờ thì bỏ những bài báo mang tính chất giật gân qua một bên. Sau đây là nhận xét cá nhân của tôi vì sao bất động sản (BĐS) vẫn là một trong những kênh đầu tư hiệu quả nhất, nhất là ở một nước với hệ thống tài chính chưa phát triển như Việt Nam. Ở đây tôi chỉ quan sát những thực tế, tôi không hề nói tôi đúng. Tôi hoàn toàn có thể sai. Phiền độc giả đọc rồi tự phán xét chứ đừng tin một cách mù quáng. Vô thẳng vấn đề, không vòng vo.

Một – Đầu tư bất động sản là một trong những kênh đầu tư lâu đời nhất, chỉ sau hàng hóa.

Cái này khỏi phải nói. Bất động sản là một trong những kênh hàng đầu, nhưng không phải ngẫu nhiên. Từ đó đến giờ, đất và nhà là một cái gì đó đã sát cánh cùng sự phát triển của con người. Bạn phải có chỗ ở để đi làm. Bạn phải có đất để lập chi nhánh công ty. Thử làm một cái gì mà không cần nhà đất xem! Rất khó. Nó là nhu cầu tất yếu của con người và xã hội.

Hai –Nguồn đất luôn khan hiếm.

Số lượng đất thì cố định nhưng con người thị không. Theo quy luật cung cầu thì khi nguồn cung cố định mà cầu tăng thì giá chỉ có tăng chứ không giảm. Dù lớn hoặc nhỏ nhưng sẽ có xu hướng tăng theo thời gian.

Ba – Luôn luôn có nhu cầu cho nhà đất, dù ở bất cứ thời điểm nào và cho dù lớn hay nhỏ.

Trong bất cứ thời điểm nào, ở bất cứ nơi đâu, vì bất cứ mục đích gì, con người luôn tìm kiếm và sử dụng nhà đất. Cậu sinh viên tỉnh nhỏ đến Sài Gòn học phải tìm nhà trọ. Một nhà đầu tư khách sạn phải mua đất để xây khách sạn. Một anh mở quán cà phê phải thuê mặt bằng hoặc mua mới có thể mở quán được.

Nhu cầu cho nhà đất luôn luôn tồn tại, nhất là ở những thành phố lớn và năng động như Sài Gòn và Hà Nội, vốn là điểm đến và đầu tàu của cả nước. Nên chẳng có lý do gì để nghĩ rằng nhu cầu này sẽ biến mất đột xuất cả. Chỉ có tăng chứ không giảm.

Bốn – Lạm phát và chính sách nới lỏng định lượng củ chính phủ (in tiền).

Như bạn đã biết, giới chính trị và kinh tế hiện tại đại đa số ủng hộ chính sách nới lỏng định lượng, nghĩa là in tiền – tăng lượng tiền tệ lưu thông trong nền kinh tế, thuyết kinh tế Keynes điển hình. Có nhiều lý do vì sao chính phủ thiên vị chính sách này. Nhưng lý do lớn nhất là nó giúp xóa giảm bớt nợ công và cùng lúc làm tăng giá trị tài sản, tạo ra sự phồn vinh giả tạo. Tôi không ủng hộ chính sách này nhưng hiện tại nó là như vậy.

Bất động sản vì thế mà ăn theo xu hướng. Trừ khi nào thuyết kinh tế Keynes và chính sách in tiền không còn được áp dụng nữa thì may ra giá bất động sản sẽ giảm. Nhưng hiện tại vì lượng tiền tệ lưu thông trong nền kinh tế luôn tăng thì giá bất động sản vì vậy mà sẽ tăng theo nó. Lượng tiền gia tăng sẽ dẫn đến lạm phát và lạm phát sẽ đẩy giá nhà cửa lên.

Năm – Đòn bẩy tài chính

Một trong những nguyên nhân khiến kênh đầu tư BDS trở nên hấp dẫn và là kênh đầu tư có lợi thế là việc nó được ưu đãi trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính – hoặc vay tiền để đầu tư. Trong đầu tư bất động sản, bạn không cần phải bỏ ra 100% số tiền để thực hiện một thương vụ dù ngắn hay dài.

Một cá nhân bình thường có thể thể vay đến 70% giá trị. Hãy tìm một kênh đầu tư khác cho bạn làm điều tương tự xem. Cổ phiếu chỉ cho tối đa 1-2 lần. Vàng thì chỉ được dùng tiền mặt. Vậy cho nên đầu tư bất động sản luôn có lợi thế, đơn giản vì bạn có thể sử dụng đòn bẩy, sử dụng tiền người khác để làm giàu cho chính bản thân mình.

Sáu – Sử dụng tiền cho thuê BDS để trả nợ dần.

Một lợi thế nữa trong đầu tư bất động sản là việc sử dụng tiền cho thuê nhà để phụ trả tiền định kỳ. Ví dụ bạn là một cá nhân muốn mua căn hộ cho thuê, giá 1 tỷ. Bạn vay ngân hàng 700 triệu, bạn cho thuê với giá 5tr/tháng. Tùy vào lãi suất bạn phải trả hàng tháng, thì với việc có 5tr để phụ trả tiền là một lợi thế khó có được ở nơi khác.

Ở những nước phát triển thì mức lãi suất thường thấp hơn hoặc song song với mức lợi tức cho thuê, tầm 4-5%. Nghĩa là đôi khi nhà đầu tư không tốn tiền trả góp tùy vào số lượng tiền cọc anh ta bỏ ra và lãi suất ký kết.

Bảy – Dân số luôn tăng.

Dân số Việt Nam đang ở trong giai đoạn vàng. Có thể là trong tương lai thì dân số sẽ giảm, nhưng hiện tại dân số đang tăng. Nhất là ở những thành phố lớn, đứng đầu là Sài Gòn và Hà Nội. Với dân số luôn tăng như vậy, với nhu cầu luôn tăng như vậy, với sức mua luôn tăng như vậy, thì xác suất của việc giảm nhu cầu cho bất động sản là bao nhiêu. Rất thấp.

Tám – Yếu tố tâm lý và quan niệm về nhà đất

Ở những nền kinh tế phát triển thì họ không coi trọng nhà đất nhiều. Nhưng ở Việt Nam thì có câu “an cư lạc nghiệp.” Vì thế nên nhà cửa luôn có giá trị hơn những tài sản khác. Chính yếu tố tâm lý này khiến bất động sản là một kênh đầu tư hàng đầu. Ngân hàng cũng vì thế mà thiên vị nhận thế chấp bất động sản so với những tài sản khác.

Chín – Thị trường tài chính ở Việt Nam chưa phát triển.

Thị trường tài chính ở Việt Nam thực sự chưa phát triển, nhất là thị trường vốn. Vấn đề lớn nhất hiện tại là việc tỷ giá hối đoái bị cố định hóa cũng như việc nhà nước kiểm soát sự lưu thông của vốn nên các nhà đầu tư trong nước không thể tiếp cận những kênh đầu tư và thị trường nước ngoài một cách dễ dàng.

Một người ở Úc hay Singapore có thể dùng tiền để mua cổ phiếu Apple ở Mỹ một cách nhanh chóng và dễ dàng. Nhưng  một người ở Việt Nam muốn làm vậy thì rất khó. Anh ta có rất ít sự lựa chọn để đầu tư đồng tiền nhàn rỗi của mình. Cho nên hiện tại chỉ có 4 kênh đầu tư khác cho anh ta: 1) gửi ngân hàng ăn lãi suất 2) trái phiếu chính phủ và doanh nghiệp 3) thị trường chứng khoán 4) vàng và kim loại. Bất động sản sẽ luôn có chỗ đứng bền vững ở thị trường Việt Nam.

Mười – Việt Nam đã trải qua giai đoạn bong bóng, đây là một chu kỳ mới.

Như độc giả đã biết, Việt Nam đã trải qua một giai đoạn sụp đổ của thị trường. Giá bất động sản đã giảm gần nửa. Vì nhiều yếu tố khác nhau nên giá bất động sản ở Việt Nam luôn cao hơn so với  thu nhập trung bình. Nhưng phần giá đầu cơ đã được xóa bỏ và giá giao dịch đã giảm đáng kể.

Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam đã không còn trong giai đoạn bong bóng và thổi phòng nữa. Hiện tại theo tôi, nó nằm trong giai đoạn tích lũy và phát triển. Và cùng với những yếu tố nói trên, nó sẽ tăng chứ không giảm, chỉ là vấn đề tăng ít hay nhiều mà thôi.

Kết luận

Đó là nhận xét riêng của tôi. Tôi không quảng bá cho bất cứ tổ chức nào. Tôi có thể sai cho nên độc giả đừng tin tuyệt đối vào những gì tôi đã nói mà hãy tự tìm hiểu và tự đưa ra nhận xét riêng cho mình.

Ku Búa @ Café Ku Búa